Frequently asked Questions (in Finnish)

Markkina-arvo perustuu toteutuneisiin metsätilakauppoihin, eli kuvaa mitä markkinoilla ollaan oltu valmiita maksamaan samanlaisista metsätiloista. Käytännössä metsät ovat kuitenkin ominaisuuksiltaan hyvin erilaisia, kaupan osapuolilla ei ole ollut täydellistä tuntemusta kohteesta tai he tekevät kauppaan liittyviä päätöksiä pakon edessä tai yksinkertaisesti toteutuneista metsäkaupoista on liian vähän vertailukelpoisia havaintoja. Muun muassa näistä syistä etenkin metsäsijoittajat ja suuremmat metsänomistajat käyttävät pääsääntöisesti tuottoarvomenetelmää metsien arvon määrittämiseksi. Tuottoarvon eduksi on myös nähty se, että laskelman oletukset (hakkuutulot, kulut ja niiden ajoitukset) ovat selvästi nähtävillä. Lisäksi Suomessa on ollut yleisesti käytössä summa-arvomenetelmä, jonka suurimpana etuna on sen helppokäyttöisyys.

Hyötyjä on useita. Saat paremman käsityksen miten eri tahot määrittäisivät arvon samalle metsätilalle. Tuottoarvon vertaaminen markkina-arvoon kertoo metsätilamarkkinan tilanteesta. Esimerkiksi, jos tuottoarvo on merkittävästi matalampi kuin metsätilan markkina-arvo, niin se voi viitata siihen, että markkinat ovat ylikuumentuneet tai, että ostajien tuottovaatimukset ovat alentuneet. Tämä logiikka ei kuitenkaan päde yhtä hyvin niihin metsätiloihin, jotka poikkeavat merkittävästi metsätiloista joita tavallisesti myydään vastaavilla markkinoilla.

Mittaustiedon päivämäärä. Mittaustiedot jotka ovat yli 10 vuotta vanhoja ovat luokiteltu heikoksi, mittaustiedot joiden ikä on 5-10 vuotta kohtalaisiksi ja sitä uudemmat tiedot hyviksi.

Voit syöttää Metsä ja Puut -palvelussa myös päivitetyn metsävaratiedon, jonka perusteella raportti tehdään. Metsävaratieto pitää syöttää xml-tiedostomuodossa. Metsävaratiedot voi tarvittaessa päivittää esimerkiksi Metsäni.fi-palvelussa.

Raportti sisältää: - Arvion metsän arvosta kolmella eri menetelmällä. - Tärkeimmät puustotunnukset tila- sekä kuviotasolla (esim. pystypuuston tilavuus, pinta-ala, metsän arvokasvu ja metsän biologinen kasvu). - Seuraavan viiden vuoden hakkuumahdollisuudet kuvioittain kartalla. - Tuottoarvon herkkyystarkastelun tuottovaatimuksen ja puunhintojen suhteen. - Kuviokohtaiset puustotunnukset, tuottoarvo ja arvokasvu kuvioittain. - Metsän hiilitase ja hiilivarasto.

Tuottoarvon ja summa-arvon laskennassa käytetään LUKE:n puuhintatilastoista koostettuja viimeisen viiden vuoden alueellisia puun keskiarvohintoja. Hinnat on muutettu reaalisiksi käyttäen vastaavan ajanjakson kuluttajanhintaindeksiä Suomessa. Käytetyt hintaoletukset ovat nähtävissä raportissa. Markkina-arvoa laskettaessa vertaillaan lähialueiden toteutuneiden samantyyppisten metsäkiinteistöjen kauppojen hintoja.

Metsä ja Puut -raportin herkkyystarkastelusivulla käyttäjä voi nähdä miten tuottovaatimuksen (diskonttokoron) ja hintojen muutokset vaikuttavat metsän tuottoarvoon. Tämän avulla käyttäjä voi esimerkiksi pohtia mikä metsän arvo olisi erilaisissa puumarkkinaskenaarioissa. Lisäksi käyttäjä voi nähdä metsän arvon hänelle paremmin sopivalla tuottovaatimuksella.

Hiilitaseella tarkoitetaan vuotuista hiilivarastojen muutosta. Raportissa hiilitase kuvaa laskentahetkellä metsätilan vallitsevaa vuotuista puuston ja maaperän hiilivarastojen muutosta ilman hakkuita tai muita metsänhoitotoimenpiteitä. Hiilivarasto on hiilen muoto, jossa se on sitoutuneena esimerkiksi puussa tai muussa kasvillisuuden biomassassa, eikä siis ole vapaana ilmakehässä. Metsämaa, puusto ja soiden turve ovat luonnollisia hiilen varastoja. Raportissa on nähtävissä laskentahetkellä puustoon ja maaperään varastoitunut hiilen määrä hiilidioksiditonneina. Raportin hiililuvut on ilmoitettu hiilidioksidiekvivalentteina, joka kuvaa näihin tunnuksiin liittyvää kasvihuonekaasuvaikutusta ilmakehään.

Markkina-arvo perustuu samankaltaisten metsätilojen toteutuneisiin kauppahintoihin lähialueella. Metsä ja Puut -palvelun kauppahinta-aineisto kattaa valtaosan vapaiden markkinoiden metsätilakaupoista ja tarjoaa siten erinomaisen vertailuaineiston markkina-arvon määrittämiseen. Metsä ja Puut-palvelun markkinahintamalli etsii tilalle vertailukauppoja lähialueilta hyödyntäen tilan sijaintitietoa. Lähialueen vertailukaupoista valitaan samankaltaisimmat puustotietojen, sekä kasvupaikan samankaltaisuuden perusteella ja markkinahintaennuste muodostetaan näiden samankaltaisimpien toteutuneiden kauppojen perusteella. Markkinahinnat sisältävät enemmän tai vähemmän muitakin kuin metsätaloudellisia arvoja (esim. virkistys- tai maisema-arvoja) sekä markkinoiden tehottomuutta (esim. kaupan osapuolten tiedon epätasaisuus), mistä syistä markkina-arvo ei ole puhtaasti rinnastettavissa puuntuotannolliseen arvoon, kuten esimerkiksi tuottoarvo.

Arvioitavalle tilalle etsitään samankaltaisimmat vertailukaupat sijainnin* ja tilan muiden ominaisuuksien perusteella käyttäen ns. vertailumallia. Tarvittaessa vertailumallin tuottamaa arviota tarkennetaan hyödyntäen tilastollista ennustemallia. Ennustemallia hyödynnetään erityisesti metsätiloilla, jotka poikkeavat huomattavasti tyypillisistä metsätiloista lähialueella. * Vertailukauppoja etsitään kasvavan säteen avulla, kunnes löydetään tarpeeksi edustava joukko vertailukauppoja.

Metsä ja Puut -palvelun hyödyntämät metsätilojen toteutuneet kauppatiedot kerätään ja koostetaan julkisesti markkinoilla olleista tiloista ja niistä julkisesti saatavilla olevista metsävaratiedoista.

Tuottoarvolla tarkoitetaan arvoa, joka saadaan laskemalla odotetut tulevaisuuden tulot ja menot nykyhetkeen. Kun kyseessä on metsäomaisuus, niin metsävaratietojen ja puuston kasvumallien avulla voidaan ajoittaa tulevaisuuden hakkuusuunnitelma ja metsänhoitotoimenpiteet. Yhdistäen hakkuu- ja toimenpidetiedot hintoihin ja kustannuksiin, voidaan metsäomaisuudelle laskea tulevaisuuden tulot ja menot, eli omaisuudesta saatavat rahavirrat. Lopuksi rahavirrat muutetaan nykyhetken arvoon (eli nettonykyarvoksi) diskonttaamalla.

Diskonttaamisella tarkoitetaan tulevaisuuden tuloista ja menoista muodostuvan rahavirran laskemista annettuun ajanhetkeen (esim. Metsä ja Puut -palvelussa tilaushetkeen) ottaen huomioon diskonttokorko, eli tuottovaatimus.

Ensisijaisesti palvelussa käytetään markkinoilta johdettua 4 % diskonttokorkoa. Raporttiin on kuitenkin sisällytetty myös herkkyystarkastelu koron suhteen, jolloin käyttäjä voi nähdä tuottoarvon sopivalla tuottovaatimuksella. Linjassa muiden oletusten kanssa, laskelmissa oletetaan, että diskonttokorko on reaalinen ja ennen veroja.

Laskelmissa huomioidaan kulut, joita aiheuttavat mm. metsänhoidolliset työt, kuten maanmuokkaus ja metsän istuttaminen hakkuiden jälkeen sekä taimikoiden hoito. Lisäksi tuottoarvolaskelma huomioi muut metsien käyttöön liittyvät kulut, kuten teiden ylläpidon, metsävakuutukset sekä hallinnolliset kulut. Metsänhoitokustannukset perustuvat Luonnonvarakeskuksen julkisiin tietokantoihin.

Tuottoarvon laskennan tavoitteena on nettonykyarvon maksimointi. Laskenta huomioi puuston arvokasvun, minkä avulla voidaan löytää kunkin kuvion optimaalinen hakkuu-ohjelma.

Summa-arvo on Suomessa yleisesti käytetty metsätilojen arvonmäärityksen menetelmä. Summa-arvo koostuu maapohjan, taimikoiden ja puuston arvoista, sekä ns. odotusarvosta. Summa-arvon osatekijät haetaan summa-arvotaulukoista, mikä tekee menetelmästä helppokäyttöisen. Toisaalta summa-arvomenetelmään liittyy erilaisia korjauskertoimia (mm. kokonaisarvon korjaus), joiden käyttäminen vaatii osaamista. Summa-arvon suosio perustuu erityisesti menetelmän helppokäyttöisyyteen ja joustavuuteen.

Summa-arvoa käytetään yleisesti määrittämään esimerkiksi metsätilan verotusarvo, vakuusarvo lainaa varten, vakuutusta varten, perinnönjako-tilanteessa, tai tilakauppaa varten.

Summa-arvotaulukoilla tarkoitetaan Tapion ylläpitämiä summa-arvon laskentaan käytettäviä aputaulukoita.

Metsä ja Puut -palvelussa summa-arvo lasketaan käyttäen Tapion summa-arvotaulukoiden odotusarvokertoimia. Lisäksi summa-arvolle tehdään -30 % kokonaisarvon korjaus, mikä on myös verottajan hyväksymä suurin kokonaisarvon korjaus ilman erityisperusteita.